2012-2016年中国商业地产行业发展趋势及投资战略规划研究报告
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【报告编号】 98759
【出版机构】 产业经济研究院
【出版时间】 2012年08月
【报告格式】 纸质版:6500元 【电子版】: 6800元 【纸质+电子】: 7000元
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【 目录 】
部分 行业发展分析
章商业地产行业相关概念及特性 1
节 房地产概念阐释 1
一、房地产的定义 1
二、房地产的特征 1
三、房地产的自然形态 1
四、房地产的类别 1
***节 房地产行业概述 3
一、房地产行业的定义 3
二、房地产行业的主要领域 3
三、房地产行业的特点 4
四、房地产行业的地位 4
第三节 房地产市场分析的内容和特点 6
一、房地产市场分析的层次 6
二、房地产市场分析的内容 6
三、房产地市场分析的特点 7
四、提高房地产市场分析有效性的途径 9
***章中国房地产市场发展分析 10
节 中国房地产行业的发展综述 10
一、改革开放30年中国房地产的发展概述 10
二、中国房地产行业的改革发展 11
三、中国房地产行业周期化特征 18
四、中国房地产行业整体利润率 21
***节 2011-2012年中国房地产市场运行数据分析 22
一、国房景气指数变动情况 22
二、房地产开发投资情况 23
三、房地产开发企业资金来源情况 27
四、商品房建筑与销售情况 29
1、土地购置与开发情况 29
2、商品房施、竣工面积 30
3、全国商品房销售情况 32
五、全国房地产市场价格变动情况 34
第三节 2012年中国房地产发展预测 36
第三章中国房地产行业需求分析 40
节 中国的人口现状 40
一、人口规模及其变化 41
二、人口结构 43
三、人口地区分布及密度 45
四、人口素质状况 45
***节 房产市场需求现状分析 46
一、房地产不同的需求差异 46
二、中国房地产市场需求现状透析 49
三、房价上涨折射供需矛盾 51
第三节 影响房地产消费需求的因素 56
一、房地产市场需求影响因素分析 56
二、消费者实际支付能力分析 58
第四章中国商业地产现状分析 59
节 中国商业地产发展概述 59
一、我国商业地产发展概况 59
二、商业地产成资本市场“弄潮儿” 62
三、商业地产潜力规模的影响因素及决策研究 67
四、金融危机背景下中国商业地产市场呈现四大特点 71
五、中国商业地产进入后三产时代 72
***节 2011-2012年中国商业地产发展现状 76
一、2011年中国商业地产市场运行综述 76
二、2011年中国商业地产细分市场透析 82
三、2012年中国商业地产投资将升温 85
四、住宅市场泡沫加剧 商业地产成投资新宠 94
五、楼市***引外资***关注 境外商业地产中国找钱 95
六、世博将***长三角商业地产需求 97
七、2012年季度***城市商业地产市场点评 101
第三节 中国商业地产运营模式选择 102
一、商业地产主要运营模式 103
二、适合模式的选择 103
三、商业地产运营模式应把握三个关键问题 104
第四节 中国商业地产经营策略的比较 105
一、零散销售、统一经营 105
二、零散销售、各自经营 105
三、整体出售、整体经营 105
四、整体出租、整体经营 106
五、零散出租、各自经营 106
第五节 中国商业地产面临的挑战与问题 107
一、中国商业地产市场遭遇的四大困扰 107
二、经济危机给商业地产带来的***影响 107
三、中国商业地产存在的弊病分析 109
四、商业地产企业发展中存在的问题 111
五、商业地产遭遇人才黑洞 112
六、调控改变人才结构 商业地产市场高端人才紧缺 114
第六节 中国商业地产市场发展的对策 115
一、商业地产的首要关键是准确的市场定位 115
二、我国商业地产行业发展的思路浅析 116
三、经济低迷状态下的商业地产对策 117
四、中国商业地产行业亟待创新模式 119
五、促进中国商业地产健康发展的对策建议 119
***部分 细分市场分析
第五章商铺地产市场 123
节 中国商铺市场概况 123
一、2011中国商铺市场记分牌 北京商铺市场排名靠前 123
二、2012年商铺市场发展形势展望 124
三、剖析产业商铺的发展趋势 127
四、二、三线城市商铺市场前景良好 128
***节 重点城市商铺市场现状分析 130
一、北京 130
二、上海 131
三、广州 132
四、深圳 134
第三节 商铺地产投资分析 135
一、商铺独具六大投资价值 135
二、个人商铺投资要素以及商铺类型分析 137
三、商铺投资的个性化形式 138
四、调控政策密集发作急刹住房 2011成商铺黄金年 139
第四节 商铺投资风险与对策 146
一、产权式商铺的法律风险分析 146
二、小区商铺的投资风险 147
三、投资商铺的风险及对策 149
四、避免商铺风险的具体操作步骤 152
第五节 商铺地产面临的问题 154
一、商铺投资热中的冷思考 154
二、社区商铺投资应注意的问题 155
三、商铺市场遭遇三大瓶颈 157
第六章写字楼市场 158
节 中国写字楼市场概况 158
一、中国写字楼发展史及种类回顾 158
二、中国成为亚洲写字楼金融业热点 159
三、中国写字楼市场发展呈现不同态势 161
四、国家政策对中国写字楼市场影响分析 163
五、房产商进军写字楼开发的战略转换分析 166
***节 2011年写字楼市场概况 169
一、2011年中国写字楼市场分析 169
二、2011年***城市写字楼市场分析 173
第三节 写字楼市场营销分析 175
一、写字楼需求变化的模型研究 175
二、写字楼的营销阶段与手段 178
三、写字楼营销策略探讨 180
四、写字楼整栋销售秘诀解读 184
第四节 写字楼市场投资分析 190
一、投资写字楼需注意的问题 190
二、个人投资写字楼的八个要点 191
三、小户性写字楼成投资新宠 191
四、投资写字楼的三大风险 193
第五节 写字楼市场发展趋势 194
一、2012年亚洲写字楼市场预测 194
二、2012年写字楼市场趋势与预测 195
三、中国写字楼细分化发展趋势分析 197
四、未来写字楼的三种发展类型 203
第七章工业地产市场 204
节 中国工业地产市场概况 204
一、工业地产成房产商开发新热点 204
二、中国工业地产开发四大模式概述 208
三、中国工业地产迈入“列强”时代 210
四、中国工业地产“绿色”不足 品质有待进一步提升 213
五、房企***追捧工业地产醉翁之意还在配套建设 215
六、2011年中国工业地产联盟成立 217
七、2011年外商***在华收购工业地产 217
八、联东U谷，2011年品牌扩张再话工业地产传奇 218
***节 中国各大城市工业地产的发展动态 221
一、上海 221
二、北京 222
三、广州 223
四、深圳 225
五、武汉 228
六、成都 230
七、郑州市工业地产格局逐步实现专业细分 233
八、沈阳 236
第三节 中国工业地产投资分析 238
一、中国工业地产投资热点地区盘点 238
二、***工业地产成市场投资新目标 241
三、工业地产投资风险及建议 243
四、外资工业地产***看好中国 246
第四节 工业地产新融资渠道REITs分析 249
一、REITs融资的优势简述 249
二、工业地产开发有望受益REITs 249
三、REITs将有望成为工业地产融资主渠道 251
第五节 中国工业地产的发展前景 254
一、国内市场将带动工业地产发展 254
二、工业用地选址向二类城市转移 260
三、2011年工业地产市场发展预测 260
第八章购物中心地产市场 263
节 购物中心地产发展概况 263
一、2010-2011年度中国购物中心发展分析 263
二、中国购物中心从开发时代向运营时代转变 275
三、我国社区型购物中心占比近50% 277
四、郊区型购物中心是大势所趋 279
五、购物中心成商业地产主流 284
***节 2011各大城市商业中心发展情况 285
一、深圳购物中心实力***全国 285
二、上海购物中心已达94家 营收增幅大缩水 287
三、2011年浙中商业购物中心基石初奠 289
四、2011华南购物中心 拉开高端卖场暗战序幕 291
五、2011年北京将有220万平米购物中心、商业街面市 294
六、2011年成都确定开业的购物中心 297
七、2011 重庆商业发力 购物中心写字楼纷纷面市楼主 300
第三节 购物中心地产投资的定位与策略 301
一、商业地产的定位条件 301
二、购物中心以专业化推动产业化之路 303
三、如何把握二线城市购物中心投资机会 309
四、购物中心招商租赁策略分析 310
五、人性化设计成购物中心投资关注要点 320
第四节 购物中心的开发流程探讨 321
一、购物中心开发的方式及特点 321
二、调研与论证 322
三、立项与决策 322
四、选址与选型 323
五、规划与设计 324
六、融资与招商 325
第五节 我国购物中心核心竞争力研究 325
一、购物中心核心竞争力的内涵 326
二、购物中心的竞争优势分析 327
三、构建购物中心核心竞争力的重要环节 328
四、提升购物中心核心竞争力的途径 332
第六节 创建购物中心的持续盈利模式 334
一、购物中心的经营管理 334
二、购物中心的持续运营 335
第三部分 区域市场分析
第九章北京商业地产市场 337
节 北京商业地产市场现状分析 337
一、北京商业地产发展的特点分析 337
二、奥运前的北京商业地产现状 337
三、2010年北京商业地产市场回顾 339
四、2011年北京商业地产市场发展状况 344
五、奥运会对北京商业地产的影响解析 347
六、2011北京写字楼市场大单频现 349
七、内外资企业齐拉动 北京优质写字楼市场走出沉寂 352
***节 2011年北京市商业地产市场细分研究 354
一、百货购物中心大型超市 354
二、2011北京商业开业情况分析 356
三、北京2011年第四季度商铺市场概况分析 361
四、2011年北京新增近百万平米商铺 367
五、2012年北京商业地产分析 370
第三节 北京商业地产投资分析 372
一、中资公司成为北京商业地产市场主力 372
二、北京商业地产较成熟回报率依然看好 375
三、外资零售企业***北京商业地产 377
四、北京商业地产外资并购率大幅下降 379
五、北京商业地产价值可能存在的变数解析 380
六、北京商铺投资需要防范三道风险 381
第四节 北京商业地产面临的问题及策略 383
一、北京商业地产繁荣过后面临生存压力 383
二、北京商业地产两极分化明显供过于求 385
三、北京商业地产将走出10年沉寂 营销模式待突破 387
四、北京商业地产面临的问题 390
五、北京商业地产调定位高昂和现实低落的偏差 393
六、北京商业地产空置*** 396
七、实现北京商业地产的可持续发展 399
第五节 北京商业地产趋势与预测 401
一、北京商业地产走向与前景预测 401
二、北京商业地产四大发展趋势预测 404
三、未来北京写字楼发展趋势 406
四、后奥运北京商业地产新机遇解析 408
第十章上海商业地产市场 412
节 长三角区域经济一体化下的商业地产 412
一、长三角商业地产发展的特征 412
二、开发商跨区域投资长三角商业地产成趋势 415
三、长三角商业地产存在的问题 416
四、长三角商业地产发展的趋势 417
***节 上海市商业地产市场现状 418
一、上海商业地产现状与发展趋势 418
二、2009年上海商铺市场分析 422
三、2010年上海写字楼市场回顾 423
四、2011年上海写字楼市场回顾 426
五、2011年上海商业地产四大***事件 429
六、2012年上海商业地产市场分析 431
第三节 上海商业地产发展存在的问题 433
一、上海商业地产依然供过于求 433
二、上海繁华地段的高端商业地产一铺难求 436
三、上海商业地产结构性过剩***写字楼紧缺 441
四、上海商业地产面临总量透支危机 441
第四节 上海商业地产投资分析 442
一、上海地铁商业地产前景看好 442
二、上海商业地产投资四大结构性矛盾 443
三、上海商业地产：受世博会推助整体上扬 444
四、合生创展70亿 加注上海商业地产 445
第五节 上海商业地产展望与走向 446
一、上海商业地产“十二五”发展思路 446
二、郊区成上海商业地产未来发展重点 448
三、未来上海商业地产新主流 450
四、聚焦2011年沪上最值得期待的商铺 451
五、聚焦2011年沪上最值得关注写字楼 462
第十一章广州商业地产市场 479
节 广州商业地产市场概况 479
一、2011广州商业地产发展回顾 479
二、广州市商业地产发展概况及特点 483
三、越秀区将发展成广州商业地产核心商圈 485
四、2012年广州商业地产发展分析 491
***节 广州商业地产细分的现状及特点 494
一、商业街 494
二、建材超市 495
三、批发市场 497
四、购物中心 498
第三节 广州商业地产面临的挑战 498
一、广州商业地产面临同质化难题 498
二、广州商业地产供过于求矛盾凸显 500
三、商业项目亚运前赶工 广州商业地产面临招商困局 501
第四节 广州商业地产发展前景 503
一、广州商业地产商机*** 503
二、广州商业地产未来变化趋势 505
三、广州商业地产市场发展动向预测 507
四、亚运年投资广州商业地产正当时 投资回报率4%至6% 511
五、2012年广州商业地产将面临大变局 515
第十二章深圳商业地产市场 518
节 深圳商业地产市场概况 518
一、商业地产渐成深圳地产市场主力 518
二、深圳商业地产正驶入专业化竞争平台 520
三、2010年深圳商业地产***事件 523
四、2010年深圳商业物业市场发展评述 526
五、2011年深圳一手商铺成交量情况 540
六、深圳商业地产继续遇冷 不成熟社区商业存量多 540
***节 深圳商业地产投资分析 541
一、住宅价格高涨深圳投资者向商业地产转移 541
二、经济型酒店成深圳商业地产投资新热点 542
三、深圳商业地产投资暗藏危险 543
四、深圳商业地产投资策略 544
第三节 深圳商业地产的软肋 545
一、深圳商业地产急待整合 545
二、深圳地产文化营销需更准确细分市场 547
三、深圳商业地产急需成熟策划人员 548
四、人才缺乏制约深圳商业地产发展 550
五、深圳商业地产六大困局 552
第四节 深圳商业地产发展趋势 555
一、深圳商业地产市场报告 555
二、金融企业加速进驻 深圳商业地产向好 557
三、深圳商业地产整体发展趋势分析 558
四、深圳商业地产经营呈三大趋势 559
五、深圳商业地产战略定位仍然稳定 561
第十三章其他主要城市商业地产市场 562
节 成都 562
一、2011年成都商业地产发展回顾 562
二、成都商业地产群雄逐鹿 从众效应暗藏风险 567
三、成都商业地产发展看好 商铺写字楼成投资新宠 568
四、成都商业地产三大投资热点商业圈 570
五、三大引擎驱动 成都商业地产欲变局 573
六、2012年成都商业地产市场呈现四大新趋势 582
七、成都市商业地产发展方向 583
***节 武汉 586
一、武汉商业地产呈现的格局 586
二、2011武汉商铺市场 “千人抢百铺” 593
三、武汉商业地产“火”而不“热”的原因分析 595
四、武汉商业地产发展瓶颈 598
五、房产大鳄进军武汉 商业地产市场迎来***前夜 600
六、2012年武汉商业地产发展预测 605
第三节 大连 607
一、大连商业地产发展历程 607
二、大连商业地产从“一铺养三代”到“三代养一铺” 609
三、量变+质变 大连商业地产升级趋势明显 611
四、大连商业地产成港商眼中宝，不担心市场饱和 613
第四节 杭州 614
一、杭州商业地产运营模式探讨 614
二、2011年杭州商业地产发展回顾 617
三、2011年杭州36万多方土地待嫁 商业用地唱主角 621
四、杭州商业地产蜕变中面临新转折点 622
五、杭州商业地产引发“高铁磁场效应论” 626
六、物业税“风声”牵动杭州商业地产神经 627
七、2012年杭州商业地产发展预测 630
第四部分 竞争格局分析
第十四章中国商业地产竞争格局 636
节 中国房地产行业的竞争格局 636
一、中国房地产竞争格局及发展模式 636
二、房地产企业竞争力及未来竞争格局分析 637
三、房地产竞争推进企业品牌战略 642
四、房地产市场中的低成本竞争战略 646
五、中国中小房地产企业的竞争策略 648
六、我国房地产企业价格竞争行为研究 652
***节 中国商业地产的竞争分析 656
一、海内外实力地产商搏击商业地产 656
二、中国商业地产过热导致恶性竞争 658
三、商业地产竞争激烈风险凸现 659
四、化解商业地产竞争恶战 主题化仍***潮流 660
五、提升商业地产企业竞争力的策略 662
第三节 中国各大城市商业地产竞争 664
一、郑州 664
二、济南 667
三、上海 668
四、合肥 669
五、海口 671
第十五章***分析 672
节 万科 672
一、企业概况 672
二、2011年企业经营情况分析 674
三、2011年企业财务数据分析 675
四、企业发展动态与策略 681
五、企业未来发展展望与战略 683
***节 金地 684
一、企业概况 684
二、2011年企业经营情况分析 685
三、2011年企业财务数据分析 687
四、企业发展动态与策略 692
五、企业未来发展展望与战略 693
第三节 陆家嘴 694
一、企业概况 694
二、2011年企业经营情况分析 695
三、2011年企业财务数据分析 697
四、企业发展动态与策略 702
五、企业未来发展展望与战略 704
第四节 珠江实业 707
一、企业概况 707
二、2011年企业经营情况分析 708
三、2011年企业财务数据分析 709
四、企业发展动态与策略 714
五、企业未来发展展望与战略 715
第五节 天房发展 716
一、企业概况 716
二、2011年企业经营情况分析 717
三、2011年企业财务数据分析 717
四、企业发展动态与策略 723
五、企业未来发展展望与战略 724
第五部分 发展趋势及投融资策略
第十六章 2012-2016年中国商业地产发展趋势预测 725
节 2012-2016年中国房地产行业发展前景预测 725
一、2012年全国房地产市场分析 725
二、2012年全国房地产市场预测 729
三、2012-2016年中国房地产行业发展前景预测 730
***节 2012-2016年中国商业地产发展趋势 732
一、2012年全球商业地产成交额预计 732
二、2012年商业地产将有“三座大山”压顶 733
三、2012年商业地产机遇显现 735
四、2012-2016年商业地产发展趋势 739
第十七章 2012-2016年中国商业地产投资策略 743
节 中国房地产行业的投资特性 743
***节 房地产投资的风险 744
一、房地产的投资的经营风险 744
二、房地产投资的法律风险 745
三、迪拜危机警示中国商业地产要务实 748
第三节 商业地产投资形势分析 749
一、2012年全球商业地产直接投资增长预测 749
二、国外投资者看好中国中小城市商业地产商机 750
三、二线城市商业地产机会更大 755
四、酒店式商住公寓是商业地产投资热点 755
五、长线价值被唤醒 商业地产成国内投资者关注主流 756
第四节 中国商业地产投资的策略 758
一、国内商业地产的投资运作分析 758
二、国内商业地产投资应警惕误区 760
三、投资商业地产须谨记的五大事项 763
四、商铺投资相关的政策性规定 765
第十八章 2012-2016年中国商业地产融资策略 766
节 中国房地产融资概况 766
一、中国房地产融资多元化的研究 766
三、房地产典当成为融资新方式 773
四、2011年国内房地产融资创新分析 774
五、2012年房地产金融预测 融资创新工具扩大 778
***节 中国房地产信贷分析 780
一、2012年央行房贷政策 780
二、消费信贷控制房地产行业冷热 783
三、房地产信贷的风险分析和防范 787
第三节 中国商业地产融资分析 791
一、商业地产不同融资渠道分析 791
二、商业地产融资体系激活 内资偏好写字楼市场 793
三、融资渠道国际化带动中国商业地产发展 798
第四节 商业抵押担***券（CMBS）分析 800
一、CMBS的产生与发展 800
二、CMBS的优势与风险 803
三、CMBS与REITS比较 804
四、CMBS在中国的发展 804
第五节 中国商业地产的融资对策 805
一、解决商业地产融资的新手段 805
二、拓宽商业地产融资渠道 811
三、中国首只商业地产基金艰难垦荒 813
四、商业地产REITs融资 817
附录 820
附录一：中华人民共和国城市房地产管理法 820
附录二：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 831
附录三：协议出让国有土地使用权规定 837
附录四：中华人民共和国土地管理法 841
附录五：中华人民共和国土地管理法实施条例 857
附录六：中国银行房地产开发贷款管理办法（试行） 868
附录七：中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 875
图表目录
图表：2009年11月-2012年3月国房景气指数及主要分类指数走势 22
图表：2010年6月-2012年3月累计固定资产投资与房地产开发投资增长率变动趋势 23
图表：2010年6月-2012年3月累计不同用途房地产开发投资构成情况 24
图表：2010 年2月-2012年3月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势 25
图表：2010年6月-2012年3月累计不同地区房地产投资额完成情况 26
图表：2010年6月-2012年3月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势 26
图表：2010年6月-2012年3月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况 28
图表：2010年6月-2012年3月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势 28
图表：2010年6月-2012年3月累计全国房地产土地购置与开发面积及同比增长率变动趋势 30
图表：2010年6月-2012年3月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势 31
图表：2010年6月-2012年3月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势 31
图表：2010年6月-2012年3月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势 33
图表：2010年6月-2012年3月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势 33
图表：2009年2月-2012年3月全国70个大中城市房屋销售价格指数同比变动趋势 35
图表：2009年中国主要人口数据 42
图表：2006年中国人口数及构成情况 42
图表：中国人口构成比例示意图 44
图表：：8个涉足商业地产的开发企业发展战略 60
图表：开发商-专用信息-人口-交易频率关系 70
图表：2009-2011年全国盛业地产新增贷款 86
图表：1997-2010年全国盛业地产投资完成额 86
图表：北京商铺市场及写字楼市场*** 123
图表：北京中高端购物中心存量、占有面积和空置率 144
图表：北京中高端购物中心新增供应量、净吸纳量和空置率 144
图表：2010年人民币存贷款基准利率调整统计表： 164
图表：全国GDP增幅与写字楼租金的关系、开工面积与竣工面积关系图 170
图表： 2011年四大城市写字楼租金走势 172
图表：2011年前三季度四大城市GDP同比增幅 195
图表：四大城市写字楼竣工面积与新开工面积 196
图表：2011年工业地产租售量*** 220
图表：全国购物中心商业建筑买面积与GDP得相关分析 264
图表：全国购物中心商业建筑买面积对社会消费品零售总额的影响 265
图表：我国购物中心投资额占商业营业用房开发投资额比重 266
图表：截止2010年末城市化率与购物中心开业数量关系图 266
图表：购物中心开业比例与恩格尔系数呈负相关关系 267
图表：购物中心开业数量与城镇居民人均可支配收入相关性分析 268
图表：全国购物中心主力店的分布比例 268
图表：目前各种零售业业态的现状 270
图表：购物中心开发量的区域比较 271
图表：各区域累计商业就爱你住面积占全国的比重 271
图表：2010年部分城市累计购物中心开业量占全国的比例 272
图表：全国购物中心形态分布比例 273
图表：全国购物中心类型分布比例 274
图表：我国购物中心年平均投资额情况 275
图表：2011年北京开业购物中心预测 276
